Alcuni suggerimenti per acquistare immobili all’asta in sicurezza
L’acquisto di un immobile all’asta può risultare estremamente conveniente e sicuro, in quanto la specificità della documentazione disponibile e l’ampiezza dei compiti attribuiti all’esperto, consentono di equiparare la vendita esecutiva alla vendita tra privati.
Grazie all’introduzione della pubblicità telematica, l’interessato può reperire in maniera ancora più agevole tutte le informazioni necessarie sull’immobile pignorato, esaminando l’atto di avviso e la perizia di stima dell’immobile.
In particolare, dall’atto di avviso l’interessato potrà conoscere le modalità di partecipazione, il prezzo e il termine per relativo il versamento, mentre dalla elaborato peritale potrà verificare:
- la completezza della documentazione ipocatastale;
- la correttezza dell’ identificazione catastale dell’immobile;
- l’esistenza di formalità, vincoli ed oneri, tra cui le ipoteche iscritte e le domande giudiziali trascritte, che andranno cancellate con il decreto di trasferimento, nonché gli oneri condominiali insoluti, le convenzioni che limitano l’alienabilità dell’immobile o regolano le condizioni dell’alienazione, i vincoli di natura storico artistica o diretti alla conservazione del territorio;
- lo stato di occupazione;
- la regolarità edilizia o, in caso di mancanza del titolo a costruire, la sanabilità degli abusi;
- il reale valore dell’immobile.
Vi sono, però, degli accorgimenti che è opportuno adottare per realizzare l’acquisto in tutta sicurezza, soprattutto per i meno esperti.
In particolare, bisogna tener presente che per tutte le informazioni aggiuntive è possibile rivolgersi al professionista delegato per le operazioni di vendita.
Per valutare, poi, la convenienza dell’ acquisto, non bisogna considerare soltanto il prezzo indicato nell’avviso di vendita, ma è necessario esaminare con attenzione la perizia per verificare se la valutazione è congrua, se vi sono oneri condominiali non pagati – i quali sono a carico dell’aggiudicatario – ed informarsi sull’importo delle spese che devono essere sostenute oltre al prezzo di aggiudicazione (imposta di registro o Iva, cancellazioni di trascrizioni o iscrizioni, eventuali onorari professionali per il trasferimento).
Estremamente utile è, inoltre, visionare l’immobile per verificarne l’ubicazione e lo stato manutentivo, nonché quello di occupazione, tenendo ben presente che il decreto di trasferimento consente l’immediato rilascio dell’immobile ma che, in caso di difficoltà – ad esempio se un immobile è occupato da un terzo – l’aggiudicatario dovrà provvedere a proprie spese ad eseguire la liberazione.
Da ultimo, è essenziale fare attenzione alle modalità di pagamento, in quanto all’ acquirente è richiesto di disporre in tempi brevi della somma da corrispondere. Potrebbe quindi essere necessario richiedere, in tempo utile, un mutuo, tenendo presente che diversi istituti di credito sono già convenzionati con i tribunali ma che è necessario attendere le tempistiche di istruzione della pratica.
FOCUS:
L’acquisto di un immobile all’asta può risultare estremamente conveniente e sicuro. Vi sono, però, degli accorgimenti che è opportuno adottare per realizzare l’acquisto in tutta sicurezza, soprattutto per i meno esperti: è necessario esaminare accuratamente l’avviso di vendita e la perizia di stima, nonchè visionare l’immobile e prestare attenzione alle modalità di pagamento richieste.
Antonio De Simone,
avvocato del foro di Napoli
e direttore della rivista Ex Parte Creditoris
