Acquisto all’asta: è possibile comprare un immobile abusivo?
È possibile acquistare all’asta un immobile che presenti in tutto o in parte abusi, in deroga a quanto previsto in ordine all’incommerciabilità di immobili abusivi.
La sanabilità degli abusi è verificata preliminarmente dall’esperto stimatore, di conseguenza dalla perizia di stima l’interessato potrà acquisire tutte le informazioni relative alle tipologie di abusi riscontrati, alla loro eventuale sanabilità, nonché conoscere i costi previsti per beneficiare del condono.
Se, dunque, l’abuso edilizio è sanabile, l’aggiudicatario deve procedere alla presentazione della domanda di sanatoria entro 120 giorni dal decreto di trasferimento emesso dal Giudice. Il mancato rispetto del termine potrebbe comportare la perdita della facoltà di beneficiare della deroga legislativa e della possibilità di condonare eventuali abusi presenti nell’immobile.
Tale istanza deve essere presentata per gli immobili costruiti senza licenza edilizia ovvero in difformità dalla stessa, in presenza di autorizzazione annullata, decaduta o divenuta inefficace, ovvero per la quale sia in corso procedimento di annullamento o di declaratoria di decadenza in sede giudiziaria o amministrativa.
È bene evidenziare che nell’ipotesi particolare in cui l’area oggetto di trasferimento sia gravata da un vincolo (ambientale, artistico, archeologico ecc…), la concessione può essere rilasciata solo dopo il parere favorevole delle amministrazioni preposte alla tutela del vincolo stesso.
Qualora gli abusi non siano sanabili, l’immobile può comunque costituire oggetto di vendita forzata, purchè ciò sia espressamente e chiaramente dichiarato nel bando. In mancanza, infatti, l’acquirente potrebbe agire in via giudiziale e chiedere l’annullamento della vendita.
In presenza di abusi non sanabili, l’immobile viene trasferito nello stato di fatto in cui si trova ed il prezzo deve essere determinato tenendo conto esclusivamente del valore economico dell’uso fino alla demolizione. L’obbligo di ripristinare lo stato dei luoghi grava sull’ aggiudicatario, ed i relativi costi sono detratti dal valore di stima.
L’ esame della perizia risulta quindi fondamentale per verificare se l’immobile presenta in tutto o in parte abusi ed, in caso positivo, per valutare la sanabilità dei predetti, potendo l’interessato richiedere – se necessario – informazioni al delegato alla vendita ovvero l’intervento di un tecnico per effettuare un acquisto consapevole.
FOCUS
È consentito il trasferimento di un immobile in tutto o in parte abusivo e fondamentale risulta l’esame della perizia, per verificare la sanabilità o meno degli abusi.
Antonio De Simone
Avvocato del foro di Napoli
e direttore della rivista Ex Parte Creditoris
