Acquisto all’asta di un immobile locato. Come comportarsi?

Dalla data di deposito del decreto di trasferimento, consegue immediatamente l’effetto traslativo della proprietà del bene e dei relativi frutti, per cui da tale momento l’aggiudicatario ha diritto di riscuotere dal conduttore i canoni di locazione.

Tuttavia l’aggiudicatario dell’immobile nell’ambito di una procedura esecutiva, è tenuto a rispettare la precedente locazione solo se sussistono determinate condizioni prescritte dalla legge.

La verifica di tali condizioni è operazione di fondamentale importanza, in quanto comporta notevoli variazioni del prezzo di stima dell’immobile ed una diversa collocazione dello stesso sul mercato immobiliare; essa è affidata all’esperto stimatore, il quale dovrà acquisire copia di tutti i contratti di locazione aventi ad oggetto l’immobile pignorato attraverso l’accesso presso l’Agenzia delle Entrate.

In particolare è richiesto che nel contratto sia riportata la data certa della locazione e che la stessa sia anteriore alla notifica del pignoramento, nonché – in caso di locazione ultranovennale – della trascrizione e della detenzione dell’immobile, qualora la scrittura non esista o sia sfornita di data certa anteriore.

Per tale motivo, il debitore non può concedere in locazione l’immobile pignorato in mancanza dell’autorizzazione del Giudice dell’esecuzione, pena l’inefficacia del contratto stipulato dopo il pignoramento rispetto ai creditori ed all’ aggiudicatario.

La data certa è assicurata dalla registrazione del contratto ovvero nel caso in cui la locazione sia avvenuta con atto pubblico o autentica notarile (pur se si tratta di un caso raro, se non per le locazioni ultranovennali).

Più problematico, invece, è il requisito della detenzione anteriore rispetto al pignoramento da parte del conduttore/occupante, richiesto nel caso in cui manchi un contratto con data certa anteriore.

In tal caso, grava sull’occupante l’onere della prova del possesso, che può essere fornita con la produzione del certificato di residenza storico, l’intestazione delle utenze a nome del conduttore o dai bollettini di pagamento delle stesse.

Tale prova è fondamentale, dal momento che in mancanza l’aggiudicatario non sarà tenuto a rispettare la precedente locazione.

Inoltre, l’aggiudicatario non ha l’obbligo di rispettare la locazione non solo se questa non risponde ai requisiti di anteriorità sopraindicati, ma anche nel caso in cui la locazione si sia conclusa a canone “vile”, ossia inferiore di un terzo al “giusto prezzo” o a quello risultante da precedenti locazioni.

FOCUS

È importante verificare lo stato di occupazione e valutare la qualificazione giuridica del possesso dell’immobile all’asta, in quanto da ciò derivano una serie di conseguenze, prima fra tutte la variazione del prezzo di stima e la redditività del cespite.

Antonio De Simone 
Avvocato del foro di Napoli
e direttore della rivista Ex Parte Creditoris